Zur verminderten Geschäftsraummiete im Lockdown
Sinnlose Lockdowns gefährden die Existenz ganzer Branchen – insbesondere wenn die Mietuhr weiter tickt.
Im Dezember 2020 hat der Gesetzgeber daher in Bezug auf die sogenannte „Störung der Geschäftsgrundlage“ (§ 313 BGB) eine gesetzliche Vermutung dahingehend getroffen, dass Corona-bedingte Schließungsverordnungen zu einer schwerwiegenden Veränderung der vertraglichen Grundlage zwischen den Mietparteien führen und damit den Anwendungsbereich für Vertragsanpassungen eröffnen. Der bis dahin gärende Streit um die Risikotragung der Mietzahlung in der Geschäftsraummiete – für welchen Mieter zum Teil ganz unterschiedliche Rechtinstitute wie eine Mietminderung, rechtliche Unmöglichkeit oder eben die Störung der Geschäftsgrundlage ins Feld geführt hatten – ist seither dem Grunde nach entschieden. Daraus folgt aber nicht zwangsläufig, dass und in welcher Höhe von Lockdownmaßnahmen betroffene Geschäftsraummieter Anspruch darauf haben, dass ihnen ein Teil der Miete erlassen wird.
Nun zeichnet sich in einem vor dem BGH (Az: XII ZR 8/21) am 01.12.2021 erstmals verhandelten Musterfall aus Sachsen ab, dass Gewerberaummieter, die mit ihrem Vermieter über die Miete im Corona-Lockdown streiten, nicht auf eine pauschale 50/50-Regelung hoffen können.
Gegenstand des Rechtsstreits
Vorliegend streiten sich die Parteien um die Miete für Textilhandelsgeschäft eines großen Discounters im Raum Chemnitz, das wegen der seinerzeit zwangsweise verordneten Corona Schutzmaßnahmen in der Zeit vom 19.03.2020 bis 19.04.2020 geschlossen bleiben musste. Der Vermieter verlangte für diese Zeit die volle Miete von rund 7.850 Euro, woraufhin das Oberlandesgericht Dresden entschieden hatte, dass der Mieter nur ungefähr die Hälfte zahlen müsse, da es sich mit der verordneten Schließung nicht um ein „normales“ Risiko, sondern um außergewöhnlich weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben gehandelt habe. Dieses Risiko einer „Systemkrise“ könne nicht einer Vertragspartei allein zugewiesen werden.
Keine Pauschallösung
Eine pauschale 50/50-Lösung halten die BGH-Richter aber augenscheinlich für unangemessen. Zwar wäre das Ergebnis einer hälftigen Teilung der Miete einfach, dies werde jedoch der Wirklichkeit nicht gerecht, argumentierten die BGH-Richter. Die Argumentation des BGH läuft darauf hinaus, dass eine umfassende Prüfung aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmen ist, wobei die Gerichte insbesondere berücksichtigen müssen, ob betroffene Geschäftsinhaber staatliche Hilfen oder Leistungen aus einer Betriebsschließungsversicherung erhalten haben.
Sein Urteil wird der BGH am 12.01.2021 verkünden. Es ist zu erwarten, dass das Gericht das Urteil aufheben und an das OLG Dresden zurückverweisen wird.
